Immobilier en Aveyron : de nouveaux acheteurs et un marché jugé « dynamique »

La dynamique des professionnels est là, il y a des ouvertures d’enseignes, des embauches, des demandes d’adhésion à la chambre… ». Pour le directeur de la chambre départementale de la Fnaim Nicolas Sounillac, l’année 2018 sera à marquer d’une pierre blanche, tant les indicateurs sont au beau fixe. Ventes immobilières : le bon bilan Dans ce domaine, la part de marché des professionnels aveyronnais est de 75 à 76 % en milieu urbain (le grand Rodez en l’occurrence) et de 60 % en milieu rural. « Un marché très dynamique au niveau local, puisque nous devrions passer, dans l’agglomération de Rodez, la barre des 1 200 ventes sur l’année 2019 », explique Nicolas Sounillac. Ce chiffre concerne la totalité des biens, qu’ils aient été vendus par des professionnels ou des particuliers. Il était de 1 100 en 2018 et de 1 000 en 2017. « C’est la troisième année de hausse consécutive, explique le spécialiste. Au niveau national, on passera vraisemblablement au-dessus du million de ventes ». Un marché "déplafonné" Actuellement, les taux d’intérêt sont bas, ce qui permet de « solvabiliser une partie de la clientèle, de lui permettre d’accéder plus facilement au prêt. Il n’est pas rare aujourd’hui de trouver des taux de 1 % sur 20 ans », détaille le président de la Fnaim 12. Dans ce marché dont les prix restent stables, les observateurs notent cependant une situation particulière. Si le marché est stabilisé sur les prix, nous sommes face à un scénario particulier : « En général, quand il y a une forte demande, les prix montent, ce qui n’est pourtant pas le cas aujourd’hui », reprend-il. Acquéreurs : plutôt jeunes Sur les douze derniers mois dans l’agglomération ruthénoise, 24,6 % des acquéreurs ont entre 30 et 40 ans. 22,2 % ont moins de 30 ans et 44 % sont des ouvriers ou employés. Acheter pour faire du locatif, tendance lourde 43,2 % des acheteurs, sur les douze derniers mois, ont franchi le pas à titre de placement. « Ceux qui disposent d’épargne trouvent dans la pierre une valeur refuge, sécurisante, et qui propose une rentabilité meilleure que l’épargne financière, de l’ordre de 4 à 6 % contre 1 % pour les placements financiers », analyse Nicolas Sounillac. Une hausse de près de 15 points par rapport à l’année dernière, où seulement 28,6 % des acquisitions immobilières étaient réalisées à titre de placement. Pour ce début d’année 2019 et à l’échelle nationale, 27 % de ventes ont été réalisées à titre de placement locatif. Primo-investisseurs : de nouveaux profils Le primo-investisseur type est aujourd’hui un jeune homme ou une jeune femme qui vient de décrocher son premier CDI, pas stabilisé, en location voire toujours chez ses parents, « qui achète à Rodez pour se constituer un patrimoine, même s’il sait qu’il peut être amené à bouger à Albi, Toulouse ou Lille », explique Nicolas Sounillac (lire par ailleurs le témoignage de Dimitry). Dimitry, 24 ans : « Me construire un patrimoine dès le début » Alors que la plupart des jeunes de son âge résident au mieux dans leur premier appartement de location et au pire toujours chez leurs parents, Dimitry, 24 ans et Aveyronnais d’adoption, a fait le pari de l’accession à la propriété. « Je suis rentré très vite dans la vie active, juste après mon BTS, à 20 ans », affirme-t-il. Titulaire d’un CDI depuis quatre ans, il explique avoir été « davantage intéressé pour investir dans la pierre que dans un livret A ou un livret Jeunes ». « Me construire, dès le début, un patrimoine », guide le jeune homme. Depuis quelques semaines, il est l’heureux propriétaire d’un T2 dans le quartier de Bourran, à Rodez, d’une superficie de 50 m2 et payé 85 000 €. L’appartement a très rapidement trouvé preneur, à la grande satisfaction de Dimitry. « Le loyer rembourse pratiquement la totalité de mon crédit et, du fait, ne me pénalise pas pour l’achat, dans le futur, de mon bien principal. C’est un investissement, j’ai placé de l’argent pour le futur », poursuit le jeune homme. Comme Dimitry et selon les chiffres de la Fnaim, 43,2 % des acheteurs, sur les douze derniers mois, ont franchi le pas dans l’Aveyron à titre de placement, dans le but de louer leur bien. Au niveau national, 27 % des acquéreurs le font dans cette optique. Perspectives 2020 « La confiance est de mise. Nous serons dans la continuité en 2020, il n’y a pas d’ombre au tableau. Nous sommes optimistes, tant que les taux restent bas. Et aucun indicateur ne laisse penser actuellement qu’ils vont remonter ». De plus l’attractivité observée actuellement par les spécialistes sur l’agglomération va vraisemblablement s’étendre jusqu’à Bozouls ou Baraqueville à la faveur des aménagements routiers, récents ou à venir. Depuis quelque temps, les professionnels de l’immobilier doivent faire face à la concurrence des mandataires qui, à la différence des agents immobiliers, « n’ont pas de carte professionnelle ni de devoir de conseil et d’information », tient à préciser le président de la Fnaim. Decazeville, c’est rentable Dans le marché aveyronnais de l’immobilier, le particularisme decazevillois se distingue aujourd’hui par un volume relativement important au niveau des offres de ventes de biens. Une offre qui rejoint là une demande étonnamment élevée. En effet, bon nombre d’immeubles trouvent actuellement preneurs. Les acquéreurs, s’ils sont pour une bonne part originaires du secteur, viennent également de la région toulousaine. Ces derniers semblent en effet considérer que l’investissement est devenu intéressant sur Decazeville, au regard de prix d’achat très modestes et d’une rentabilité locative assurée. Le bien type des ventes L’idéal, le voici : maison de 120 m2 pour 189 000 €, appartement de 57 m2 pour 99 800 €. En chiffres 97 % Sur l’agglomération ruthénoise, 97 % du parc locatif privé est occupé. Ceux qui restent vides : loyers trop chers ou logement pas suffisamment au goût du jour. 33 % des bailleurs souscrivent une assurance contre les loyers impayés contre 25 % il y a deux ans. 66 % des biens vendus sont des appartements, 32 % des maisons individuelles. Le reste : immeubles, terrains, parkings.