Une situation historiquement favorable aux prêts immobiliers

(AFP) - Des taux qui n'ont jamais été aussi bas, des durées de prêts qui s'étalent sur des décennies et des emprunteurs qui rajeunissent: voici le tableau des prêts immobiliers français, dont le montant général était sans précédent l'an dernier.

Des taux extrêmement bas
C'est l'indicateur qui témoigne le plus clairement de la facilité à emprunter pour acheter un bien immobilier. En moyenne, selon les chiffres de l'observatoire Crédit Logement/CSA, qui font référence, le taux d'intérêt moyen était de 1,13% fin 2019 en France.

Cela fait des années que ces taux sont extrêmement bas, répercutant la politique monétaire très favorable au crédit de la Banque centrale européenne (BCE). Mais ils ont franchi un nouveau cap l'an dernier en tombant à plusieurs reprises à un niveau jamais vu. Pour l'heure, le record à battre est de 1,12%, atteint en novembre.

A ce niveau, les taux sont globalement semblables à l'inflation. Théoriquement, cela revient à dire que l'on peut presque gagner du pouvoir d'achat en empruntant, mais cette idée doit être relativisée. En effet, les chiffres de CSA/Crédit Logement ne prennent pas en compte l'assurance du prêt, qui est systématiquement demandée par la banque et vient alourdir la note du particulier.

Des durées historiquement longues
Les banques, qui peuvent difficilement baisser des taux déjà presque nuls, utilisent une autre variable pour rendre leurs prêts plus accessibles. Elles en allongent la durée de remboursement.

Celle-ci s'est établie à 232 mois, soit 19 ans et quatre mois, en moyenne fin 2019, toujours selon Crédit Logement/CSA. Là encore, ce niveau est historiquement élevé.

Dans ce contexte, les autorités financières ont demandé fin 2019 aux banques d'éviter d'octroyer des prêts de plus de 25 ans. Même s'il ne s'agit encore que d'une recommandation, les autorités n'excluent pas de passer à des mesures plus coercitives.

Autre critère sur lequel jouent les banques: l'apport personnel, c'est-à-dire la somme immédiatement demandée à l'emprunteur pour sécuriser le prêt, est de plus en plus faible. Il représente en moyenne 14% du montant du prêt, la proportion la plus basse depuis plus de 40 ans.

Un montant global record
Conséquence de ces conditions historiquement favorables, les sommes empruntées pour un achat immobilier n'ont jamais été aussi élevées en France. Selon la Banque de France, le montant total s'établissait à 1.071 milliards d'euros en novembre dernier, une hausse de près de 7% par rapport à un an plus tôt.

Certes, les chiffres de CSA/Crédit Logement témoignent d'un ralentissement en fin d'année dernière, mais la situation ne devrait pas se retourner en 2020. L'agence de notation S&P Global Ratings table sur une hausse de 5% cette année.

Mauvais signe pour les banques, selon la Banque de France, plus d'un quart des nouveaux prêts immobiliers correspondaient en novembre à des renégociations d'emprunts existants, dans un contexte de vive concurrence entre les établissements.

Ces renégociations, qui avaient atteint un pic en 2017 avant de marquer le pas, sont à nouveau en hausse depuis quelques mois.

Des emprunteurs plus jeunes
Qui saute sur ces conditions si favorables à l'emprunt? D'abord les plus jeunes. Selon CSA/Crédit Logement, plus de la moitié des emprunteurs avaient moins de 35 ans pour un achat dans le neuf l'an dernier.

La proportion est en hausse par rapport aux deux années précédentes, tout comme pour les logements anciens où elle est néanmoins un peu plus faible (47%).

Tous les acquéreurs ne visent pas à se loger eux-mêmes. Selon le courtier Cafpi, de plus en plus d'emprunts immobiliers concernent un investissement locatif, autrement dit un logement acheté pour louer à quelqu'un d'autre.

D'après ses chiffres, parmi les emprunts immobiliers effectués par ses clients en décembre, 17% visaient un investissement locatifs, contre 9% un an plus tôt.