DOSSIER (2/4). Immobilier en Aveyron : une croissance du marché qui marque le pas

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Cindy Mazenc, Pauline Carel et Christophe Bages, responsables de la Fnaim. Centre Presse Aveyron - A.A.

Economie, Immobilier, Rodez

Publié le 27/03/2023 à 15:47

Anaïs Arnal

Dans un contexte géopolitique, social et économique particulièrement inquiétant, la croissance du marché immobilier aveyronnais, qui avait battu des records en 2022 (lire notre édition du 20 décembre 2022), marque le pas au cours du premier trimestre 2023.

« Il y a peu de biens à louer sur le marché aveyronnais, ce qui fait mécaniquement augmenter le prix des loyers. Cette pénurie est particulièrement prégnante sur les appartements en ville et en partie liée au grand nombre de séparations de ces derniers mois, note Cindy Mazenc de MGB Immo Concept à La Primaube et secrétaire de la Fnaim Aveyron. Pour répondre à la demande de ces personnes qui se retrouvent seules et locataires, la solution temporaire idéale et très recherchée, c’est le meublé. » Et sa collègue Pauline Carel, responsable de Carel Immobilier à Rodez et co-présidente de la Fnaim, de compléter : « Les gens recherchent du locatif de qualité. Il y a eu beaucoup d’investissement locatif ces dernières années. Lorsqu’on a des maisons ou appartements récents ou rénovés, ils sont immédiatement loués. Ne restent sur le marché que les biens vieillissants qui n’ont pas subi de travaux de rafraîchissement et dont personne ne veut. »

Votre projet en trois étapes

Les professionnels de la Fnaim estiment qu’il y a trois étapes incontournables lorsqu’on souhaite acquérir un bien. Premièrement, rencontrer son banquier ou un courtier pour évaluer sa capacité financière et voir si on s’oriente plutôt sur du neuf ou de l’ancien. Deuxièmement, privilégier les annonces des professionnels plutôt que celles des particuliers pour sa recherche de biens. « Les gens croient faire des affaires en procédant de particuliers à particuliers, mais se sont les transactions les plus chères. Bien souvent, le vendeur fait estimer son bien par un agent immobilier, retient la fourchette haute, ajoute la valeur des frais d’agence plus quelques centaines d’euros… et au final, il est au-dessus du prix du marché. » Troisièmement, rencontrer un professionnel de l’immobilier pour discuter de son projet et définir ses critères et besoins. « Nous vendons rarement le bien pour lequel le client nous a appelé car après discussion, nous nous rendons compte qu’il ne colle pas à ses attentes. »

Au 1er juillet 2021, l’entrée en vigueur de la réforme du Diagnostic de performance énergétique (DPE), obligatoire pour la mise en location ou en vente d’un logement, concernait 40 % du parc immobilier. Depuis le 1er janvier 2023, il est interdit de louer des logements consommant plus de 450 kWh par m² par an d’énergie finale, ce qui correspond aux biens classés G. « Cela réduit encore le nombre de biens à la location, les prix vont donc continuer de grimper. Ce qui ne pourra plus se louer se vendra », estime Christophe Bages de Bages Immobilier implanté à Rodez et Baraqueville et co-président de la Fnaim.

Les prix de vente stables depuis 6 mois

Au niveau des transactions immobilières justement, l’Aveyron accuse un ralentissement du marché, notamment dû à la hausse des taux d’intérêt qui réduisent la capacité d’emprunt. « Ils devraient atteindre voire dépasser 4 % d’ici la fin de l’année, prédisent les agents immobiliers de la Fnaim. Les gens pensent que de ce fait, les prix vont baisser, mais ce n’est pas encore le cas en Aveyron où ils sont stables depuis six mois. » Et Cindy Mazenc de reprendre : « C’est le neuf qui chute avec quasiment pas de ventes de terrains nus et une baisse de plus de 40 % du nombre de permis de construire déposés en 2022, notamment liée à l’augmentation du prix des matériaux. Aujourd’hui, entre le prix du terrain, les frais de notaire et la maîtrise d’œuvre, il faut minimum 300 000 euros pour se lancer dans la construction individuelle. Du coup, les gens de reportent sur l’ancien, moins contraignant au niveau de la réglementation thermique et bénéficiant d’une TVA plus avantageuse. »

La Fnaim Aveyron recherche de nouveaux adhérents

La Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) est le premier syndicat des professionnels de l’immobilier en France. En Aveyron, elle compte 22 agences immobilières adhérentes auxquelles elle propose sa triple expertise professionnelle, juridique et économique. « Le nouveau bureau a été élu l’an dernier et nous souhaitons redynamiser la chambre départementale en recrutant de nouveaux adhérents pour asseoir notre légitimité », explique le co-président Christophe Bages. Le bureau de la Fnaim Aveyron se réunit une fois par mois et propose des formations thématiques à ses adhérents pour leur permettre de se tenir informés des dernières actualités du secteur. Si le syndicat est encore mal connu dans notre département, son site internet fnaim.fr, qui regroupe l’ensemble des annonces du réseau, est très consulté. Pour toute demande, contacter la secrétaire Cindy Mazenc à c.mazenc@mgb-immoconcept.fr

Les agents immobiliers de la Fnaim font un constat unanime : la période est particulière. « Dans un climat anxiogène avec l’inflation, la guerre en Ukraine et le changement climatique, il y a une forme d’inquiétude. Ceux qui peuvent se le permettre se mettent en situation d’attente », constate Christophe Bages. « Les gens sont beaucoup plus regardant qu’avant sur les diagnostics, ils veulent connaître le détail des charges, calculent les hausses des coûts de l’énergie, demandent les procès-verbaux d’assemblées générales pour les copropriétés… Et pour analyser tout cela, ils ont besoin d’être accompagnés et se reposent beaucoup sur nous ce qui valorise nos compétences et notre expertise », se félicite Cindy Mazenc.

Trois questions à Franck Selieye, président de la Chambre des notaires

Comment évaluez-vous le marché immobilier aveyronnais actuel ?
Il est en recul avec une baisse du volume des compromis d’achat de biens, que ce soit des appartements, des maisons ou des terrains à bâtir. Les taux d’intérêt remontent, ce qui pénalise quelques primo-accédants qui ont besoin de plus d’apport pour obtenir un prêt des banques. Les gens sont plus frileux compte tenu du contexte actuel et de la hausse des coûts de matériaux. Ce recul est toutefois moins fort que dans les grandes villes car les prix sont plus raisonnables en Aveyron.
Y a-t-il des tendances qui se dégagent ?
Auparavant, les gens achetaient et restaient dans leur maison toute leur vie. Aujourd’hui, il y a plus de mutations liées aux grands moments de la vie. Entre 20 et 30 ans, les jeunes actifs achètent leur premier bien, le plus souvent un appartement. Entre 30 et 40 ans, ils le revendent pour acheter une maison dans laquelle ils agrandissent la famille. Entre 40 et 50 ans, il y a parfois des mutations professionnelles ou des séparations qui entraînent la revente du bien. Les cellules monoparentales reviennent alors en appartement. Quant aux seniors, lorsque les enfants ont pris leur indépendance et qu’ils n’ont plus l’énergie pour entretenir leur maison, ils recherchent un appartement proche de toutes les commodités en ville. Mais une chose est sûre : la pierre est et reste une valeur refuge.
Comment envisagez-vous les mois et années à venir ?
La transition écologique va avoir un lourd impact. Nous avons connu une situation un peu similaire avec l’assainissement. Lorsque le diagnostic n’est pas bon, l’acquéreur chiffre la mise aux normes et cela impacte forcément le prix de vente. Certains biens sont des passoires énergétiques et vont devenir extrêmement difficiles à vendre. L’objectif du gouvernement n’est pas d’étendre, mais de rénover le parc immobilier français.