Crédit immobilier : quelles sont les nouvelles conditions pour emprunter au 1er janvier 2022 ?

À compter du 1er janvier 2022, les banques seront tenues de se plier à des règles contraignantes d’accès à l’emprunt, que les prêteurs sont déjà invités à respecter depuis janvier 2021.

Un taux d’endettement maximal de 35 %

L’une des principales conditions de la nouvelle réglementation du HCSF concerne le taux d’endettement. Il correspond au rapport entre les revenus mensuels d’une personne et ses charges financières. Les revenus concernent entre autres le salaire net, les loyers perçus ou les bénéfices de l’entreprise pour les indépendants. Quant aux charges, elles prennent en compte les loyers, le crédit, les pensions…

Le taux d’endettement ou taux d’effort sera limité à 35 % à partir du 1er janvier 2022. Ce taux était auparavant fixé à 33 %, mais inclut désormais le coût de l’assurance emprunteur. Autrement dit, la somme des versements alloués pour rembourser un prêt ne doit jamais excéder le tiers des revenus de l’emprunteur. La restriction est susceptible en outre de toucher les foyers souhaitant accéder pour la seconde fois à la propriété et devant recourir à un prêt relais.

Il convient toutefois de rappeler que les revenus annuels à prendre en considération pour le taux d’endettement correspondent aux revenus nets avant impôt et non après impôt comme semblent le réclamer certaines banques. La nouvelle réglementation du HCSF ne laisse en effet aucune place à l’ambiguïté en ce qui concerne le remboursement des prêts.

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Une durée maximale de crédit plafonnée à 25 ans

En dehors du taux d’effort, la durée du crédit est également l’une des conditions de la nouvelle réglementation du HCSF. Elle est désormais fixée à un maximum de 25 ans. À ceci peut s’ajouter une période de deux ans de différé dans le cadre d’un projet immobilier neuf. C’est par exemple le cas pour un crédit octroyé dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou la construction d’une maison individuelle.

De même, les deux ans de différé peuvent également s’appliquer dans le cadre d’un achat ou d’un investissement dans l’immobilier locatif ancien. Il faut toutefois dans ce cas que le montant des travaux de rénovation représente au moins 25 % du coût total de l’opération.

Des exceptions à la nouvelle réglementation

Les nouvelles règles du HCSF laissent une certaine marge de manœuvre aux institutions bancaires pour accorder ou non un prêt immobilier. Celles-ci ont en effet la possibilité de déroger à la réglementation du HCSF dans la limite d’un taux de 20 % des crédits accordés par trimestre. Cette liberté dans l’octroi de prêt est plutôt ciblée. Elle concerne les foyers qui souhaitent faire l’acquisition de leur première résidence principale (taux de 80 % des dérogations) et des primo-accédants (taux de 30 % des dérogations). Toute banque contrevenante encourt des blâmes ou des amendes en cas de non-respect de ces conditions de prêt. La nature ou le montant de celles-ci n’ont toutefois pas encore été précisés.

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