Un marché aveyronnais toujours très dynamique

Un marché très dynamique. Depuis deux ans, le nombre de ventes immobilières a explosé en Aveyron. En effet, au cours des 24 derniers mois, les notaires ont enregistré, notamment à la faveur de la situation sanitaire, qui a vu revenir dans le département des personnes parties depuis longtemps, un nombre d’actes jamais vu depuis le début des années 2000. Résultat, le volume de ventes, sur la période allant de septembre 2020 à août 2021 a grimpé fortement par rapport à la période précédente a grimpé fortement pour les maisons anciennes (+16 %) et pour les terrains à bâtir (+12 %) et a stagné pour les appartements anciens (-1,7 %), ce dernier point était principalement lié à la pénurie de biens. Du côté des prix de ventes, l’inflation continue chez les appartements anciens (+6,2 % pour le prix médian) et les terrains à bâtir (+0,7 %). Si le prix médian des maisons anciennes diminue (-4,2 %), c’est principalement dû à la vente, à bas prix, de biens sur le marché depuis des années, notamment dans les centres bourgs, qui nécessitent de gros travaux et qui ne partaient pas jusque-là. Partout dans l’Aveyron, le marché est dynamique. Passage en revue des spécificités territoire par territoire.

Rodez, la locomotive

Rodez (200 000 €), Onet-le-Château (199 500 €) et Luc-la-Primaube (198 700 €) sont les trois communes de l’Aveyron où les prix médians sont les plus élevés, loin devant Millau (173 000 €). Le Ruthénois est prisé et les biens sur le marché sont désormais très peu nombreux par rapport à la demande, qui est élevée.
Surtout, les ventes se font très rapidement, ce qui tire logiquement les prix vers le haut. Le prix d’une maison à Rodez, un bien quasiment inexistant sur le marché, a grimpé de 26,1 % en dix ans et celui d’un appartement de 20,7 %. Bourran et le centre ancien sont les quartiers les plus prisés, avec des prix au mètre carré plus élevés.

À Millau, des prix qui montent en ville

Dans la cité du gant, l’offre dans le cœur de ville correspondant à la demande des acheteurs et très peu nombreuse. « Il n’y a pas de maisons individuelles sur le marché et les acheteurs veulent de l’habitable directement, détaille Louis Calmels, notaire millavois. Les rares biens mis en vente partent donc à un prix élevé. » Et comme, contrairement à Rodez, il n’y a quasiment aucun programme de construction en cours dans la sous-préfecture de l’Aveyron, les agents immobiliers ont du mal à répondre à la demande.
Autre problème à Millau : il reste très peu de terrains à bâtir à la vente. « Du coup, on est sur un coût de 100 € au m2, reprend le spécialiste. Et comme on est sur des terrains relativement grands, avec au moins 800 m2, on arrive très vite sur une somme importante. »

À Villefranche-de-Rouergue, la réussite d’Action cœur de ville

Dans le Villefranchois, les biens les plus recherchés actuellement, sont des maisons plutôt récentes. « Les acheteurs veulent des habitations de moins de dix ans, d’environ 150 m2, avec un extérieur pour des prix allant de 200 000 à 300 000 €, détaille Lionel Frejaville, notaire à Villefranche. Il y a également des acheteurs, souvent retraités, qui ont vendu leur habitation à Toulouse, Paris ou sur le littoral, et qui recherchent des belles maisons. Pour ceux-là, le budget est rarement un problème. »
Le spécialiste note également que les maisons des années 1960, qui étaient sur le marché depuis un moment, ont trouvé preneurs à des prix qui ont augmenté. « Il s’agit de maisons qui nécessitent beaucoup de travaux qui partaient avant entre 80 000 et 90 000 € et qui aujourd’hui se vendent à 130 000 €, reprend-il. Cela a notamment été possible grâce aux différentes aides importantes pour la rénovation énergétique. »
Un phénomène similaire a eu lieu dans la bastide royale, le cœur de ville de Villefranche. « Avec le programme Action cœur de ville, des investisseurs ont acheté de vieux immeubles à des prix disparates et les rénovent, reprend Lionel Frejaville. En deux ans, tout ce qui était disponible a été vendu. C’est la preuve que l’objectif du programme a été atteint. » Ces logements, une fois réhabilités, seront mis à la location.

Sur le Ségala, on profite de la RN88

« Un effet RN88. » Pour Benoît Lanchon, notaire à Naucelle, le doublement de la nationale, qui devrait être terminé, sur le tronçon Albi-Rodez, dans le courant de l’année 2022, a déjà eu des effets sur l’immobilier. « Nous avons des Albigeois et des Ruthénois qui s’installent, entre Naucelle et Baraqueville, détaille-t-il. Ils cherchent des maisons avec jardin. » Le revers de la médaille, c’est que les habitations de centre-ville, souvent pourtant moins chères ont beaucoup plus de mal à partir dans ces deux communes.
À l’inverse dans les communes plus rurales du Ségala, comme Sauveterre-de-Rouergue ou Cassagnes-Bégonhes, des habitations en cœur de village, sur le marché depuis parfois dix ans, se sont vendues récemment, à des prix bas, allant de 20 000 à 50 000 €. C’est également le cas de petits corps de ferme abandonnés. « À des acheteurs souvent venus du Midi, reprend Benoît Lanchon. Ce sont des gens qui soit ont vendu leur habitation et veulent se mettre au vert à moindre prix, soit nous disent qu’ils ne partent plus en vacances et qu’ils veulent réhabiliter une maison secondaire et n’ont pas de problèmes à venir les week-ends faire les travaux. »

Dans le Vallon, des affaires à faire pour construire

Dans le Vallon, Marcillac et Conques sont évidemment très recherchés, avec des ventes rapides, à des prix souvent intéressants pour les vendeurs. « Mais dès qu’on s’éloigne de Marcillac, il y a de très grandes disparités, confirme Franck Selieye, président de la chambre des notaires, et installé à Marcillac-Vallon. Conques bénéficie de l’attrait touristique, mais ce n’est pas forcément le cas ailleurs. »
Résultat, il y a encore de belles affaires à faire pour des acheteurs prêts à se lancer dans la construction. En effet, on trouve des terrains à des prix très faibles dans des communes comme Grand-Vabre (10 € le m2) et cela reste abordable aussi à Marcillac (60 €/m2) ou à Salles-la-Source (90 €/m2).

Decazeville attire les investisseurs

Dans le Bassin, le marché est particulier. Les prix sont bas, et l’offre est conséquente. Résultat, Decazeville intéresse les investisseurs qui en profitent pour mettre des logements en location et chercher de nouveaux revenus. Quand les habitations sont en bon état, cela semble fonctionner plutôt bien. Mais la situation économique du Bassin perturbe la visibilité sur la rentabilité à long terme.

Sur l’Aubrac, le Saint-Affricain et le Lévézou, le volume de ventes n’est pas suffisant pour en tirer des tendances.